STJ decide que vendedor responde por dívidas após posse em caso de venda sem registro

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando o contrato de compra e venda de um imóvel não é registrado em cartório, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsabilizados pelo pagamento de taxas condominiais vencidas após a transferência da posse. A decisão reconheceu a chamada legitimidade passiva concorrente entre as partes.

O caso analisado envolveu uma companhia de habitação popular, proprietária formal de um imóvel ocupado por um casal entre 1987 e 1996. O condomínio entrou com uma ação para cobrar as cotas em atraso. Após tentativas frustradas de execução contra os ocupantes, foi solicitada a penhora do imóvel. A empresa, que não havia participado da fase inicial do processo, tentou reverter a penhora por meio de embargos de terceiros, mas teve o pedido negado.

A relatora, ministra Isabel Gallotti, reconheceu que o tema já foi objeto de controvérsia no STJ e discutido no Tema 886 dos recursos repetitivos. Segundo uma das teses fixadas, se o condomínio souber da transferência de posse, o vendedor não pode ser responsabilizado pelas despesas. No entanto, Gallotti destacou que isso não se aplica quando a obrigação é propter rem, ou seja, ligada diretamente ao imóvel, independentemente de quem o ocupa.

“A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real e não pode ser afastada por contratos entre terceiros”, afirmou a ministra. Com isso, o STJ reforça a responsabilidade do proprietário formal até que o contrato seja devidamente registrado, protegendo credores como os condomínios e reforçando a importância da formalização da transação de venda.