STJ valida uso consolidado de área comum em condomínio, mas reforça limite para novas intervenções

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu a consolidação do uso privativo de uma laje comum em condomínio como área de convivência, mas restringiu a possibilidade de futuras intervenções estruturais sem o quórum qualificado exigido por lei e pela convenção condominial. A decisão destacou a figura da supressio, instituto que impede o exercício de um direito quando o titular se omite por longo tempo, permitindo que a situação se consolide pela tolerância dos demais.

O caso analisado envolveu o uso exclusivo de uma laje, originalmente destinada à captação de água pluvial. Desde 2010, o espaço vinha sendo utilizado para paisagismo, sem autorização assemblear formal. Contudo, com o passar dos anos, o morador teria transformado o local em área de lazer privativa, instalando mobiliário e propondo a colocação de toldo elétrico. A tentativa de validar essa expansão em assembleia foi questionada por condôminas, que alegaram ausência de quórum qualificado.

Ao julgar o recurso, o STJ reconheceu que o uso consolidado ao longo do tempo, aliado à autorização inicial e à ausência de oposição tempestiva, caracterizou a supressio quanto à ocupação já existente. Contudo, a Corte foi categórica ao vedar novas intervenções, como o toldo, sem a devida aprovação em assembleia com quórum qualificado, pois representariam alteração da fachada do edifício, o que exige deliberação formal e majoritária.

A decisão equilibra o respeito à estabilidade de situações consolidadas com a proteção das regras condominiais e da coletividade, reafirmando que qualquer ampliação ou modificação que altere a estrutura ou a fachada do condomínio exige a observância rigorosa do quórum estabelecido em lei e no regimento interno.